알면 쉬운 전세사기 피하는 방법

1. 전세사기(전세계약, 임대차계약) 관련 주의할 사항

     주택의 임대와 관련해서 전세계약과 임대차계약을 비교하면서 최초 계약할 당시 주의하여야 할 부분에 대하여 알아보고자 합니다. 전세사기는 사기의 고의(전세금을 돌려줄 생각이 처음부터 없는 경우)를 가지고 계약을 하는 것으로 형사사건으로 처벌의 대상이 됩니다. 집주인이 처벌을 받는다고 하더라도 주택이 경매되어 전세금보다 훨씬 낮은 가격으로 매각되거나 선순위 근저당권자등이 있는 경우 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

 

2. 본론

     가. 전세권설정계약과 임대차계약 비교

            (1) 전세권이라는 제도는 우리나라만 있는 특별한 제도라고 할 수 있습니다. 전세권자(등기권리자, 세 들어 살 사람)와 전세권설정자(등기의무자, 집주인)가 같이 목적 부동산(임차할 주택)에 전세권설정등기를 신청하여 등기부에 공시함으로써 전세권자의 권리를 보장받는다고 할 수 있습니다. 

 

           (2) 주택임대차계약은 임차인(세들어 살 사람)과 임대인(집주인)이 계약서를 작성하고 임대인은 임차인으로부터 보증금을 받음과 동시에 주택을 인도함으로써 주택임대차계약이 이루어진다고 할 수 있습니다. 그리고 전세권설정등기처럼 임대인과 임차인이 공동으로 임차권설정등기를 신청함으로써 등기부에 공시를 할 수도 있지만 실무에서는 거의 임차권설정등기를 신청하지는 않습니다.

 

           (3) 전세계약과 임대차계약은 전세권설정자(임대인, 집주인)는 전세권자(임차인)로부터 전세금(또는 임대차보증금)을 받음과 동시에 주택을 인도함으로써 계약이 이루어지는 동시이행의 관계에 있는 것은 같습니다.  

 

           (4) 전세계약과 임대차계약의 큰 차이는 계약이 끝나고 전세금(임대차보증금)을 돌려받지 못할 경우 전세권자는 경매신청을 할 수 있다는 것이고, 임차인은 민사소송을 통해 확정판결을 얻어 강제경매를 신청할 수 있다는 것입니다. 

 

           (5) 주택이 경매가 되었을 경우 권리의 기준일은 전세권자는 전세권설정등기 접수일이 되고 임차인(확정일자 임차인일 경우)은 확정일과 주민등록 전입신고 다음날 중 늦은 날(전입신고를 하고 나중에 확정일자를 받은 경우는 확정일자 받은 날)이 됩니다.

 

           (6) 전세권자의 지위와 확정일자 임차인의 지위를 모두 가질 수도 있지만 주민등록을 다른 곳으로 옮겨야 할 특별한 사유가 없다면 전입신고하고 확정일자만 받아도 주택임대차보호법에 의하여 전세권설정을 한 것과 같은 효력을 받을 수 있습니다(전세권설정등기시 등기비용 및 등록세 비용이 필요함).  

 

     나. 일반적으로 제일 안전한 계약방법

           (1) 기본적으로 주택의 시세보다 높거나, 주택시세의 70% 이상의 전세는 절대로 계약해서는 안됩니다. 보통 경매진행 시 1회 유찰 시 감정가의 30% 떨어진 가격이 최저가가 되며 선순위 채권자들이 있는 경우 전세금을 일부만 배당받거나 전혀 못 받을 수도 있습니다.

  

           (2) 임차할 주택의 등기부등본을 발급받아 권리관계를 확인할 때 소유권이외에 어떠한 권리(가압류, 압류, 근저당권, 가등기 등)도 없는 상태에서 전세권설정등기를 하거나, 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 한 다음날(전입신고를 하고 그 이후 확정일자를 받은 경우는 확정일자를 받은 날)을 기준으로 그 일자 전에 어떠한 권리(가압류, 압류, 가등기, 근저당권 등)의 등기가 없는 경우에 계약을 체결하는 경우입니다.

 

           (3) 보통의 주택임대차계약에서는 발생하지 않지만 임대인(집주인)이 자금이 급한 나머지 임차인이 전입신고하는 날 근저당권설정등기를 신청하여 금융기관으로 부터 돈을 빌리는 경우가 있습니다. 금융기관은 전입세대열람과 등기부등본열람을 하고 권리관계가 깨끗하기 때문에 돈을 빌려주고 설정을 하는데 임차인은 임대차계약을 하고 전입신고하기 전에 등기부등본을 열람하여 이상이 없는 것을 확인한 후 전입신고 이후에는 보통 등기부등본을 열람하지 않습니다(확정일자 받고 전입신고 이후 꼭 등기부등본을 열람하여 이상이 없는 것을 확인하여야 합니다). 

 

          ※ 확정일자 임차인(확정일자를 받고 전입신고한 날)과 근저당권자(전입신고한 날 근저당권설정등기한 자)의 우선순위는 근저당권자가 앞서기 때문에 확정일자 임차인이 후순위로 밀려 경매 시 근저당권자의 채권을 다 만족시키고 남는 경우 배당을 받기 때문입니다[예) 2024. 6.17. 전입(임차인), 2024. 6. 17. 근저당권설정등기(근저당권자)]. 임차인이 전입신고를 하고 그 이후에 확정일자를 받은 경우 확정일자와 근저당권설정일자가 같은 경우는 동순위로써 안분배당을 받게 됩니다.

 

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     다. 주택임대차보호법을 활용한 임대차보증금  보장 방법

           (1) 주택임대차보호법은 임대인과 임차인 모두를 위한 법이 아니라 임차인을 위한 특별법입니다. 법원도 임대인과 임차인 사이의 재판에서 애매모호할 경우 거의 대부분 임차인의 손을 들어주고 있습니다. 임대차보호법의 의미를 어느 정도 숙지하고 있다면 전세사기와 같은 커다란 위험에서 어느 정도 자유로워질 수 있습니다. 

 

           (2) 주택임대차보호법에서 임대차보증금을 보장받기 위해서 임대차보증금을 얼마로 하느냐가 제일 중요합니다. 보증금을 적게하고 월차임을 높게 할수록 보증금을 보장받는 확률이 높습니다.

               주택임대차보호법 시행령 <시행일자 2023.2.21.~ > 소액임차보증금액은 1천5백만원 각 증액, 최우선변제금액은 500만원 증액되었습니다. 이 시행일자 이후에 근저당이 설정된 경우,  광역시에서 소액임차보증금 8천5백만 원 이하인 경우 최우선변제금액이 2천8백만 원입니다.

                이 말은 임차할 주택에 2023.2.21. 이후 근저당권이 아무리 큰 금액으로 설정되어 있고 임차인이 그 이후 전입신고를 한 경우 경매가 진행되어도 2천8백만 원을 받을 수 있다는 이야기입니다. 

 

           (3) 주택임대차보호법 시행령을 참조하여 각 지역마다/시행일자마다 지정되어 있는 소액임차보증금액의 한도에서 적정 수준의 월차임을 맞추어 계약한다면 전액 또는 일부의 보증금을 보장받을 수 있습니다. 그리고 임대차계약서에 확정일자를 주민자치센터나 등기국(소)에서 받거나, 주택임대차거래신고를 한 경우에는 신고일자가 확정일자로 간주되기 때문에 확정일자를 받은 것과 동일한 효과가 있습니다.

 

3. 결론

     결론적으로 전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 1) 주택의 등기부등본을 열람하여 주택소유자가 임대인이 맞는지 확인하며 주택시세의 70% 이상에서는 계약을 하지 않는다. 2) 전입신고 이후에도 등기부등본을 열람하여 권리관계의 변동을 확인하고, 전입신고와 확정일자는 꼭 받아둔다. 3) 주택임대차보호법  시행령을 참조하여 기준지역과 시행일자 등을 확인하여 가능하면 소액임차보증금액의 한도에서 계약을 한다. 부득이한 경우 소액임차보증금액을 넘어서 계약할 경우 전입신고 및 확정일자는 반드시 받는다(전세권을 설정한 것과 같은 효력이 있음). 이상 전세사기를 피하는 방법에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 https://naflowerbud.tistory.com/2(주택임차인이 경매 시 대처방안)

 

 

https://naflowerbud.tistory.com/3(임차인이 경매시 전액 배당받지 못할 때)