경매시 주택임차인의 대항요건은 언제까지 구비해야 하나

1. 서론

    주택임차인이 대항요건을 구비하고 있는 상태에서 경매절차가 진행되었을 경우 언제까지 대항요건을 구비하고 있어야 되는지에 대하여 대항력, 경매진행절차에 따라 가지는 우선변제받을 수 있는 효력 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 본론

     가. 주택임차인이 경매시 대항력 구비

          (1) 대항력

               주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그  대항력  취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그  대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다.

 

           (2) 경매시 대항력 요건(소액임차인)

                임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 이러한 조건은 배당요구종기까지 유지하고 있어야 합니다.

 

           (3) 주택임차인의 권리신고 및 배당요구신청

                경매시 주택임차인은 집행법원에 배당요구종기 전까지 권리신고 및 배당요구신청을 반드시 하여야 합니다. 그리고 대항력은 배당요구종기까지 유지하고 있어야 합니다. 쉽게 이야기 하면 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 대항력 상실로 현재의 경매절차에서 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다. 

 

     나. 일반적 경매와 특수한 경우 대항력 구비

           (1) 일반적 경매

                경매시작부터 취소나 기각없이 매각되어 배당절차를 진행한 경우에는 배당요구종기까지 임차인이 대항요건을 구비해야 되므로 배당요구종기 이후 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 소액임차인으로서 배당을 받을 수 있습니다.

 

           (2) 특수한 경우

                현재의 경매절차에서는 배당요구종기까지 대항요건을 구비하고 배당요구종기 이후에 다른 곳으로 전입신고를 했는데 경매가 취하되었다가 다시 경매가 접수되어 진행되는 경우에는 두 번째 경매절차의 배당요구종기 이전에 다른 곳으로 전입신고를 한 것이 되어 대항력이 상실될 수 있습니다. 결국, 두 번째 경매절차에서 매각되어 배당을 하게 될 경우 소액임차인으로서 배당을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다.

 

 

3. 결론

     이상과 같이 주택임차인의 대항요건 구비시기에 대하여 알아보았습니다. 부득이하게 전입신고를 할 필요가 있을 경우 배당요구종기 이후에 하여야 되고, 최악의 경우를 생각할 때 대항력을 계속 유지하는 것이 최선이지만 그래도 다른 곳으로 전입신고를 할 수밖에 없는 사정이 있다고 한다면 주택임차권등기명령을 신청하여 부동산등기부에 주택임차권등기가 된 것을 확인하고 다른 곳으로 진입신고를 한다면 최악은 피할 수 있을 것입니다.

 

 

<관련 규정>

주택임대차보호법 제3조, 제8조

부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-5)(재민2004-5) 제6조

 

 

주택임차인이 경매시 대항요건을 언제까지 구비하여야 하는지에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.