전세권설정등기가 된 주택에 동일인이 동일범위로 하는 주택임차권등기

1. 전세권설정등기 된 주택에 동일인이 동일범위로 하는 주택임차권등기

     이미 전세권설정등기가 마쳐진 주택에 대하여 동일인이 동일 범위를 목적으로 하는 주택임차권등기를 신청하여 법원에서 촉탁하는 경우, 전세권설정등기와 주택임차권등기의 권리자가 동일한 경우 허용 여부에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

2. 본론

     가. 각하하여야 한다는 견해   

           1) 물권의 배타성에 저촉

                전세권이나 등기된 임차권 모두 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 용도에 좇아 사용.수익하는 권리로서 그 내용을 같이 한다고 볼 수 있으므로, 이미 전세권설정등기가 마쳐진 주택이라면 이에 대해 법원의 주택임차권등기명령에 다른 촉탁등기가 있다고 하더라도 이를 수리할 수 없습니다.

 

           2) 부동산등기의 효력 위배(후등기 저지력)

                - 어떤 등기가 존재하고 있는 이상 비록 실체법상의 효력이 없는 등기라 하더라도 일정한 형식상의 효력을 가지고, 그 등기를 말소하지 않고서는 그것과 양립할 수 없는 등기를 할 수 없습니다(후등기 저지력). 부동산등기선례 7-268에 따르면 건물 전세권의 존속기간이 만료된 경우에도 그 전세권설정등기를 말소하지 않고는 후순위로 중복하여 전세권설정등기를 신청할 수 없다.

 

                - 전세권이 기간만료로 담보물권적 권능만 있다고 하더라도 등기관의 입장에서는 이 전세권설정등기를 담보물권이라고 단정할 수는 없고, 이는 등기된 임차권(임차권등기명령 포함)이라고 하여 달리 볼 이유가 없습니다.

 

                - 전세권자와 임차권자가 동일인으로서 동일 부동산에 대하여 사용.수익할 권리의 충돌이 발생할 여지가 없기 때문에 이를 중복으로 허용할 수 있다고 한다면 형평상 용익권 또는 민법 제621조에 따른 주택임대차(공동신청)의 등기신청(주택임대차보호법 제3조의4)도 허용해야 한다는 결론에 이르므로 이는 타당하지 않습니다.

     

           3) 부동산 공시제도의 위배

                부동산등기제도의 목적은 부동산에 관한 권리관계를 공시하여 일반인이 손쉽게 권리관계를 파악할 수 있어야 합니다. 그러나 동일한 권리임에도 권리관계가 이중으로 공시됨으로써 권리관계의 다툼이 우려되고 이는 등기 공시의 본래 목적에도 반합니다. 또한 임차권등기가 된 이후에, 전세권 양도로 인한 전세권이전등기 신청이 있을 경우 전세권자와 임차권자가 상이하게 될 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

           4) 다른 구제수단의 존재

                전세금(보증금)이 증액된 경우 증액된 부분에 대해서는 전세권변경등기를 통하여 권리를 확보할 수 있고, 전세권자가 이를 거부하는 경우에는 전세권변경등기를 명하는 소송이나 증액부분에 대한 가압류 등을 통하여 해결하여야 할 것입니다.

     나. 수리하여야 한다는 견해

           1) 전세권설정등기와 주택임차권등기가 양립불가능한 등기인지 여부

                - 등기된 임차권 또는 주택임차권이 대항력을 가진다고 하여도 그 본질이 채권이라는 점에 대해서는 다툼이 있을 수 없으므로, 등기된 임차권 또는 주택임차권을 물건에 대한 배타적.직접적 지배를 본질로 하는 대세권으로서의 물권과 동일하게 취급할 수는 없습니다. 대법원도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에는 변함이 없다고 판시하고 있습니다.

 

                - 주택임차권등기명령은 임대차가 종료된 경우에만 신청이 가능하고, 주택임차권등기에는 용익권적 권능은 없고 임차보증금반환채권을 담보하기 위한 담보권적 권능만이 있다고 보아야 하기 때문에 사용.수익할 권리가 충돌한다고 볼 수 없습니다. 판례도 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 한다고 하며, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다고 보고 있습니다.

 

                - 권리자가 동일한 중복된 용익물권의 설정을 허용할 실익이 없다는 점, 민법 제621조에 따른 주택임대차(공동신청)의 설정은 사용.수익을 전제로 한다는 점에서 임차권등기명령과 같다고 볼 수 없습니다. 민법 제621조에 따라 등기된 임차권은 "존속 중인 임차권의 사용청구권의 보장(대항력)"에 주된 목적이 있으므로 용익물권의 성질을 가진다고 볼 수 있는 반면, 임차권등기명령에 따라 등기된 임차권은 "임대차 종료 후 임차인의 보증금반환채권에 대한 담보적 효력의 보전"에 주된 목적이 있다고 해석함이 타당합니다.

 

                  - 주택임차권등기의 성질에 비추어 볼 때 전세권설정등기와 주택임차권등기는 양립불가능한 등기로 볼 수 없고, 특히 전세권설정등기와 주택임차권등기의 권리자가 동일한 경우에는 더욱 그러합니다.

 

           2) 등기된 임차권 또는 주택임차권의 대항력의 상대방(제3자)

                등기된 임차권 또는 주택임차권이 대항력을 가진다는 의미는 단지 제3자에 대하여 그 효력을 주장할 수 있다는 것입니다(민법 제621조의 제2항, 주택임대차보호법 제3조 제1항). 여기서 제3자란 임대차계약의 당사자 외의 자로서 임차인과 양립할 수 없는 권리를 주장하는 자를 말하므로, 전세권설정등기와 주택임차권등기의 권리자가 동일한 경우에는 등기의 양립불가능성이 처음부터 문제가 될 수 없습니다.

 

           3) 임차인 보호 - 임차권등기명령 제도의 취지

                - 지위를 강화하기 위하여 전세권등기를 마친 임차인을 소액임차인 및 주택임대차보호법 상 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인과 달리 취급한다는 것은 형평에 맞지 않고, 일반인의 법감정에도 반합니다. 전세권자의 지위에서 그 배당순위에 따라 배당받는 것보다 소액임차인의 지위에서 배당받는 것이 임차인에게는 더 유리하므로, 전세권자와 관할법원의 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기의 권리자가 동일인인 경우에는 이 촉탁을 수리할 필요성이 있습니다.

 

                - 임차인이 보증금(전세금)을 증액한 경우에 전세권증액의 변경등기는 공동신청하여야 하는 번거로움이 있고, 전세권설정자가 이를 거부하는 경우에는 결국 소송을 통하여 해결해야 하므로 임차인 보호에 미흡한 측면이 있습니다. 임차권등기명령은 임차인이 단독으로 신청할 수 있기 때문에(주택임대차보호법 제3조의3) 이를 통하여 주택임차권등기명령에 따른 촉탁에 따른 등기를 함으로써 증액된 부분에 대하여도 임차인이 보호를 받을 수 있을 것입니다.

 

                - 임차권등기명령제도가 임대차종료 후에 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주고, 임차인의 주거이전의 자유를 보장하며, 부동산등기법 상의 공동신청의의 예외를 인정하여 단독으로 신청할 수 있도록 한 점을 고려한다면 허용함이 타당합니다.

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     다. 소결

           1) 주택임대차계약은 기본적으로 채권계약으로서 용익물권과 같이 취급할 수는 없을 것입니다. ➀ 물권의 배타성 및 부동산등기의 후등기저지력은 사용.수익할 권리가 중복되는 것을 전제로 인정되는데, 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기는 사용.수익하기 위한 것이 아닌 임차보증금을 담보할 목적으로 공시하는 것에 불과하다는 점, ➁ 전세권과 주택임차권등기가 양립하더라도 사실상 동일한 채권계약을 기초로 하는 것임을 등기기록상 알 수 있기 때문에 공시에 혼란이 있을 수 없다는 점, ➂ 전세권등기를 한 임차인과 그 등기를 하지 않은 임차인을 달리 취급하는 것은 임대차종료 후 임차인 보호를 위해 도입된 임차권등기명령제도의 입법취지에 반한다는 점 등에 비추어 볼 때 전세권설정등기와 주택임차권등기의 권리자가 동일한 경우에는 주택임차권등기의 촉탁을 수리하는 것이 타당합니다.

 

           2) 이미 전세권설정등기가 마쳐진 주택에 대하여 동일인을 권리자로 하는 법원의 주택임차권등기명령에 따른 촉탁이 있으면 이를 수리하도록 기존 부동산등기선례 7-281의 내용 일부를 변경할 필요성이 있었습니다.

 

 

3. 결론

    이미 전세권설정등기가 마쳐진 주택에 대하여 동일인이 동일 범위를 목적으로 하는 주택임차권등기를 신청하여 법원에서 촉탁하는 경우, 전세권설정등기와 주택임차권등기의 권리자가 동일한 경우 허용 여부에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.