재건축에 관한 일반사항에 대하여

1. 재건축에 관한 일반사항

     재건축에 관하여 재건축의 의의, 관리처분계획, 현금청산, 이전고시 등 일반적인 사항들에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 재건축 의의

           1) 주택재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후.불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다(도시정비법 제2조 제2호 다목).

 

           2) 재건축사업은 도시 및 주거환경정비법(제정 2002. 12. 30. 법률 제6852호, 시행 2003. 7. 1.)의 시행으로 인하여 종전의 사적인 사업에서 재개발과 같은 공적인 사업으로 변경되었습니다.

 

           3) 재건축을 위해서는 정비계획을 수립하여 정비구역으로 지정을 받아야 하고(도시정비법 제8조), 재건축조합은 종전의 민법상 법인 아닌 사단에서 재개발조합과 같이 공법상 법인으로서의 지위를 가지게 되었으며(같은 법 제38조), 재건축을 위하여 공용환권의 방법을 이용하게 되었습니다(같은 법 제86조).

 

           4) 이에 따라 도시 및 주거환경정비법과 도시 및 주거환경정비 등기규칙에 의한 관리처분계획과 관리처분계획 인가 및 이전고시의 절차에 따라 사업시행자인 정비사업조합이 대지의 소유권보존등기 및 담보권 등 권리에 관한 등기와 동시에 건축시설 전부에 대한 소유권보존등기를 일괄신청하여야 합니다(2008. 12. 8. 부동산등기과 - 3206 질의회답).

     나. 관리처분계획   

           1) 관리처분계획이란 이전고시 이전에 정비사업구역 안에 있는 종전 토지 또는 건물의 소유권과 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 새로운 대지와 건축물에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 말하는데(도시정비법 제74조), 정비사업을 시행함에 있어 가장 큰 이해관계를 가지는 중요한 절차입니다.

 

           2) 관리처분계획에는 종전 토지 등 소유자(조합원분) 및 조합원 외의 자(일반분양분)에게 분양될 토지.건물, 정비사업의 추산액 및 그에 따른 조합원의 부담액, 새로운 대지.건축물에 존속하게 되는 소유권 이외의 권리의 내용 등을 정하게 됩니다(도시정비법 제74조).

 

     다. 현금청산 

           1) 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 분양신청을 할 수 없는 자 그리고 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 도시정비법 제73조, 같은 법 시행령 제60조 제1항에 따라 토지.건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우가 있습니다.

 

           2) 판례는 '조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되는데, 조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산 대상자가 된다'고 합니다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477 판결). 청산금액은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정합니다.

반응형

     라. 이전고시

           1) 이전고시는 공사완료의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분입니다.

 

           2) 공용환권의 성질을 갖는 이전고시의 효과에 의하여 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축 시설에 그 동일성을 유지하면서 이행됩니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결).

 

           3) 이전고시에 의한 소유권 취득시기는 이전고시가 있은 날의 다음 날이고(도시정비법 제86조 제2항), 이전고시에 의한 물권변동은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기가 없어도 새로운 대지 및 건축물의 소유권을 취득합니다.

 

           4) 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시에 따른 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권.전세권.근저당권.임차권.가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 봅니다(도시정비법 제87조 제1항).

 

           5) 사업시행자는 이전의 고시가 있은 때에는 지체 없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하여야 하고, 이전고시가 있은 후에는 종전 토지에 관한 등기를 할 수가 없습니다(도시정비법 제88조, 도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조).

 

           6) 종전 토지에 대한 소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매개시결정등기, 말소등기 등 권리에 관한 등기신청 뿐만 아니라 표시에 관한 등기신청도 할 수가 없습니다. 이에 위반한 등기신청은 부동산등기법 제29조 제2호의 각하사유에 해당합니다(대법원 1983. 12. 27. 선고 81다1039 판결 참고).

 

           7) 이전고시에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 기존 건축물 등의 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조에 따라 행하여진 환지로 보며, 일정한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 봅니다(도시정비법 제87조 제2항 및 제3항)

 

 

3. 결론

     재건축에 관하여 재건축의 의의, 관리처분계획, 현금청산, 이전고시 등 일반적인 사항들에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.