신규분양 공동주택 구입자별 국민주택채권 계산방법

1. 신규분양 공동주택

     1) 주택법에 의해 사업계획승인과 공급절차를 거쳐 분양하는 공동주택(30세대 이상)

 

     2) 법인이 분양(공급)하는 공동주택(개인이 공급하는 주택은 적용 배제)

 

     3)국토교통부 가격공시

          - 매년 1. 1. 기준 공동주택 → 4월말 가격공시

          - 매년 6. 1. 기준 공동주택 → 9월말 가격공시

          - 가격공시 여부 확인은 “국토교통부 홈페이지”

 

<계산 1 - “최초 수분양자” 신규분양 공동주택 국민주택채권>

공동주택가격이 공시되지 아니한 경우, “지방세법” 제10조 제5항 제3호 및 동법시행령 제18조 제3항 제2호의 규정에 의하여 “취득가격”을 기준으로 하며, 취득가격 산출은 분양가격을 기준으로 하되 옵션비용은 포함하고 관련 부가가치세 및 중도금 선납할인액은 제외함

☞ 분양가격 + 옵션비용 - {(분양가 및 옵션비용에 대한 부가세 + 선납할인)}

◦ 부가가치세 / 선납할인액 ⇒ 취득가격에서 차감

◦ 옵션비용 ⇒ 취득가격에 포함

즉, 최초 수분양자는 취득세확인서 상 “분양가액”을 기준으로 함

다만 보존등기 후 상당 기간이 지나 공동주택가격이 공시된 경우, 취득세확인서 상 “주택시가표준액”을 기준으로 함

 

<계산 2 - “신규분양 공동주택 전매권자” 국민주택채권 계산 방법>

주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 [별표] 부표의 15번에 의하면, 국민주택채권의 매입기준이 되는 시가표준액은 부동산 가격이 공시되지 않은 '신규분양 공동주택'의 경우 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 동법시행령 제18조 제3항 제2호의 규정에 의한 취득가격을 기준으로 하고 있으며, 이는 취득세 고지서 상의 시가표준액은 채권매입액 산정의 기준이 되는 시가표준액과는 다른 개념임

여기서 '취득가격'이란 '법인장부(판결문제외)에 의해 객관적으로 증명될 수 있는 가격으로서, 수분양자의 분양대금(취득가격)을 명확히 할 수 있는 법인장부(출납전표,결산서,거래원장등)에 의한 가격을 뜻한다고 명시되어 있으며, 이는 분양자(법인)와 수분양자 사이의 거래를 입증할 수 있는 장부 등에 의한 취득가격을 의미함

분양권 거래에 따른 플러스 또는 마이너스 프리미엄과는 관계없이 원래의 취득가격[분양가격+옵션가격-(분양가격및 옵션가격에 대한 부가세+선납할인)]을 기준으로 채권매입함

 

<계산 3 - “신규분양 공동주택 기소유자로부터의 매수인”>

소유권이전등기를 완료한 신규분양 공동주택 소유자로부터 당해 주택을 매입하여 소유권이전등기를 하는 경우로서 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우, 시․군․구청장이 자체 산정한 공동주택가격인 취득세확인서 상 “주택시가표준액”을 기준으로 함

 

2. 국토교통부 가격공시 여부 추정하는 방법

     1) 방법 1 - 취득세 납부확인서 기준: 주택가격 시가표준액이 기재되어 있지 않고, 분양가액만 기재되어 있으면 아직 미공시로 추정함

 

     2)방법 2 - 건축물대장 기준: 공시가격란에 기재여부로 추정함

 

     3)방법 3(유력) - 건물보존등기시점 기준으로 추정함

건물보존등기 시점	가격공시 시점
1월	같은해 9월말
2월	같은해 9월말
3월	같은해 9월말
4월	같은해 9월말
5월	같은해 9월말 또는 다음해 4월말
6월	다음해 4월말
7월	다음해 4월말
8월	다음해 4월말
9월	다음해 4월말
10월	다음해 4월말
11월	다음해 4월말
12월	다음해 4월말 또는 다음해 9월말

 

3. 국민주택채권 계산법

     가. 사례 1

<사례 1>

甲은 개포래미안 블레스티지 100㎡형을 최초 분양받은 자이며, 소유권이전등기 시 제출한 분양계약서와 취득세 납부확인서 상 금액은 다음과 같다. 다만, 옵션신청금액은 관련 자료를 제출하지 않아 알 수 없으며, 해당 아파트는 2019년 7월에 보존등기가 되었다.

 

- 분양계약서 - - 취득세 납부확인서 -

대지가격	978,171,600원
건물가격	386,207,636원
건물분 부가세	38,620,764원
총 공급금액	1,403,000,000원

토지시가표준액	578,249,600원
건물시가표준액	202,653,130원
주택가격	0원
시가표준액합계	780,902,730원
분양가액	1,364,225,197원

 

 

- 국토교통부 가격공시여부

- 주택가격이 공란: 가격 미공시 추정

- 건축물대장 상 공시가격 공란: 가격 미공시 추정

- 보존등기 시점: 해당 건물은 2020년 4월말경 공시예정됨

   ☞ 위 사항을 종합하면, 주택가격이 아직 미공시됨

- “최초 수분양자”는 취득세확인서 상 “분양가액”을 기준으로 국민주택채권을 매입해야 함 → 채권매입액은 42,290,000원임

   ☞ 이미 신청인이 취득세 신고시 구청에서 분양계약서, 옵션계약서, 선납할인 확인서를 통하여 취득가격을 산정한 후 세금을 부과하였기 때문에 별도로 취득가격을 산출할 필요없이 취득세확인서 상 분양가액을 취득가격으로 보고 계산하면 됨

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     나. 사례 2

<사례 2>

乙은 개포래미안 블레스티지 113㎡형을 甲으로부터 전매받은 자이며, 소유권이전등기 시 제출한 분양계약서, 전매계약서, 취득세 납부확인서 상 금액은 다음과 같다. 다만, 옵션신청금액은 관련 자료를 제출하지 않아 알 수 없으며, 해당 아파트는 2019년 7월에 보존등기가 되었다.

 

- 분양계약서 - - 취득세 납부확인서 -

대지가격	1,149,682,800원
건물가격	453,924,727원
건물분 부가세	45,392,473원
총 공급금액	1,649,000,000원

토지시가표준액	0원
건물시가표준액	0원
주택가격	1,504,000,000원
시가표준액합계	1,504,000,000원
분양가액	1,808,928,118원

※ 분양권 전매계약서 상 프리미엄은 210,000,000원임

 

- 국토교통부 가격공시여부

- 주택가격이 공시되어 있음: 가격 공시 추정

- 건축물대장 상 공시가격 공란: 가격 미공시 추정

- 보존등기 시점: 해당 건물은 2020년 4월말경 공시예정됨

   ☞ 위 사항을 종합하면, 주택가격이 아직 미공시됨

- “전매권자”는 프리미엄을 제외한 취득가격을 기준으로 해야 하므로 취득세확인서 상 “분양가액”을 기준으로 하면 안되고 “분양가액-프리미엄” 기준으로 국민주택채권을 매입해야 함 → 채권매입액은 49,570,000원임

   ☞ 분양가액-프리미엄 = 1,808,928,118원-210,000,000원 = 1,598,928,118원

   ☞ (잘못된 계산례) 공급금액 1,649,000,000원을 기준으로 매입함

 

       다. 사례 3

<사례 3>

丙은 개포래미안 블레스티지 113㎡형을 최초 소유자인 조합원 甲으로부터 매매를 원인으로 매수받은 자이며, 소유권이전등기 시 제출한 매매계약서, 취득세 납부확인서 상 금액은 다음과 같다. 해당 아파트는 2019년 7월에 보존등기가 되었다.

 

- 매매계약서 - - 취득세 납부확인서 -

계약금액	45,392,473원
중도금액	453,924,727원
잔금액	1,149,682,800원
총액	1,649,000,000원

토지시가표준액	0원
건물시가표준액	0원
주택가격	1,504,000,000원
시가표준액합계	1,504,000,000원

 

 

- 국토교통부 가격공시여부

- 주택가격이 공시되어 있음: 가격 공시 추정

- 건축물대장 상 공시가격 공란: 가격 미공시 추정

- 보존등기 시점: 해당 건물은 2020년 4월말경 공시예정됨

   ☞ 위 사항을 종합하면, 주택가격이 아직 미공시됨

- “신규분양 공동주택 기소유자로부터의 매수인”은 국토교통부에서 아직 가격공시를 하지 않았으므로 구청이 - 자체 산정한 “주택가격” 기준으로 국민주택채권을 매입해야 함 → 채권매입액은 46,620,000원임

 

 

신규분양 공동주택 구입자별 국민주택채권 계산방법에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

https://naflowerbud.tistory.com/434(소유권 관련 등기신청서 양식)