금지사항 부기등기의 말소사유별 준용 가능여부에 대하여

1. 금지사항 부기등기의 말소사유별 준용 가능(등기예규 제1195호 3.)

    구 '임대주택법'상의 금지사항 부기등기에 관하여 '주택법'상의 금지사항 부기등기를 준용하고 있는데 어느 범위까지 준용하여야 하는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 사업계획승인의 취소로 인한 말소 

           1) '주택법'의 규정에 의한 사업주체는 같은 법 제16조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 같은 법 제40조 제3항에 따른 금지사항의 부기등기를 한 것이므로 그 사업계획승인이 취소된 경우 사업주체는 그 취소를 증명하는 서면을 첨부하여 금지사항 부기등기의 말소를 신청하여야 합니다(주택법 시행령 제45조 제2항, 등기예규 제1195호 3.가.).

 

           2) 구 '임대주택법'도 '주택법'과 마찬가지로 '주택법 제16조 제1항에 따른 사업계획의 승인을 받아 시행하는 주택건설사업으로 건설된 임대주택을 대상으로 하는 것이고(구 임대주택법 제18조 제1항), 사업계획승인이 취소된 경우에는 금지사항 부기등기의 대상이 되는 임대주택이 아니므로 사업계획승인 취소사유는 구 '임대주택법'에도 그대로 준용될 수 있습니다.

 

     나. 입주예정자 앞으로 소유권이전등기신청이 있는 경우

           1) 주택건설사업이 완성되어 건설된 주택에 대하여 사업주체가 '주택법'상 입주예정자 앞으로 소유권이전등기를 신청한 경우, 등기관은 그 소유권이전등기를 실행한 후 직권으로 주택에 대한 금지사항 부기등기를 말소합니다(주택법 시행령 제45조 제2항, 등기예규 제1195호 3.나.).

 

           2) 구 '임대주택법'에서 저당권설정 등을 제한하는 시기는 분양전환 이전까지이며(구 임대주택법 제18조 제1항), 분양전환에 따라 임차인에게 소유권이전등기를 하는 것은 '주택법'상 입주예정자에게 소유권이전등기를 하는 것과 성질상 다를 바 없으므로 임대주택의 임대의무기간이 경과하여 분양전환에 따른 소유권이전등기를 신청한 경우 등기관은 소유권이전등기를 실행한 후 직권으로 금지사항 부기등기를 말소하여야 할 것이므로 이러한 사유는 구 '임대주택법'에도 준용될 수 있습니다.

 

     다. 사업주체가 입주예정자에게 입주가능일을 통보한 경우 

           1) 사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일로부터 60일이 경과한 후에 그 통보를 증명하는 서면(예 : 사업주체의 확인서나 내용증명서 등)을 첨부하여 금지사항 부기등기의 말소를 신청한 경우, 등기관은 그 등기신청을 수리하여야 합니다(주택법 시행령 제45조 제2항, 등기예규 제1195호 3.다.).

 

           2) '주택법'이 입주자 모집공고 승인 신청일 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 저당권설정 등의 행위를 제한하고 있는 것과는 달리(주택법 제40조 제1항), 구 '임대주택법'은 분양전환 이전까지 임차인의 동의 없는 저당권설정 등의 행위를 제한하고 있으며(구 임대주택법 제18조 제1항), '분양전환'이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 의미하므로 임차인에게의 우선분양전환이 아닌 제3자에게 매각한 후 소유권이전등기를 신청한 경우 등기관은 그 소유권이전등기를 실행한 후 직권으로 금지사항 부기등기를 말소하여야 할 것이나, 분양승인을 받은 후 6개월이 지났다는 사유만으로는 금지사항 부기등기를 말소할 수는 없으므로 '주택법'상 사업주체가 입주예정자에게 입주가능일을 통보한 경우는 구 '임대주택법'에 준용될 수 없습니다.

 

     라. 금지사항 부기등기 후 당해 부동산이 매각된 경우

           1) 금지사항 부기등기 후 당해 부동산이 매각되고 집행법원이 그 매각에 따른 소유권이전등기를 촉탁하면서 금지사항 부기등기의 말소도 촉탁한 경우, 등기관은 그 부기등기를 말소하여야 합니다(등기예규 제1195호 3.라.).

 

           2) 구 '임대주택법'의 경우 건설임대주택을 '민사집행법'에 따라 경매하는 경우 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가 매수신고인과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 임차인에게 매각을 허가하여야 하므로(구 임대주택법 제22조 제1항, 제2항), 임대주택에 대한 매각허가결정에 따라 소유권이전등기를 촉탁하면서 금지사항 부기등기의 말소를 촉탁한 경우는 '주택법'과 달리 볼 이유가 없으므로 부동산매각의 사유는 구 '임대주택법'에 준용될 수 있습니다.

 

     마. 입주예정자가 없는 경우

           1) 임주자모집공고에 따른 분양계약의 체결로 입주예정자가 발생하였으나 나중에 분양계약의 무효 또는 취소 등으로 인하여 당해 주택에 입주예정자가 없는 경우, 사업주체는 그 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 당해 주택에 관한 금지사항 부기등기의 말소를 신청할 수 있습니다(등기예규 제1195호 3.마.).

 

           2) 구 '임대주택법'도 임차인 보호를 위하여 금지사항 부기등기를 하는 것이므로 임차인이 없는 경우, 사업주체는 그 사실을 증명하는 서면을 첨부하여 당해 주택에 관한 금지사항 부기등기의 말소 신청을 할 수 있도록 함이 타당하므로 입주예정자가 없는 경우는 구 '임대주택법'에도 준용될 수 있습니다.

 

     바. 사업주체가 변경된 경우 

           1) 사업주체가 파산.합병.분할.등록말소.영업정지 등의 사유로 사업을 시행할 수 없게 됨에 따라 사업주체가 변경되어 다른 사업주체가 당해 대지를 양수하여 이를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기관은 그 소유권이전등기를 실행한 후 직권으로 대지에 대한 금지사항 부기등기를 말소하여야 하고, 이 경우 신사업주체는 소유권이전등기를 신청하면서 '주택법' 제40조 제3항에 따른 금지사항 부기등기를 함께 신청하여야 합니다(등기예규 제1195호 3.바.).

 

           2) '주택법'은 사업주체가 변경되어 다른 사업주체가 당해 대지를 양수하는 경우에는 금지사항 부기등기가 되어 있더라도 소유권이전등기를 허용한 것에 불과한데 현행법에 직권말소 규정이 없음에도 등기관으로 하여금 이를 직권으로 말소하도록 하고 새로운 사업주체에게 다시 신청하도록 한 것은 신사업주체에 대한 불필요한 부담을 주고 현행법과 부합하지 않는 면이 있습니다.

 

           3) 위 사유는 대지에 관하여만 규정하고 있으므로 주택만을 대상으로 하는 구 '임대주택버'에 그대로 적용하기는 어려우므로 사업주체의 변경 사유는 구 '임대주택법'에 그대로 준용될 수 없습니다.

 

     사. 주택건설대지를 대한주택보증 주식회사에 신탁한 경우

           1) '주택법' 제40조 제6항의 규정에 의하여 사업주체가 당해 주택건설대지를 대한주택보증 주식회사에 신탁하고 그에 따른 등기신청을 하는 경우 등기관은 그 소유권이전등기 및 신탁등기를 실행한 후 직권으로 대지에 대한 금지사항 부기등기를 말소하고, 이 경우 후에 신탁해지를 원인으로 사업주체 앞으로 다시 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 '주택법' 제40조 제3항에 따른 금지사항 부기등기를 함께 신청하여야 합니다(등기예규 제1195호 3.사.).

 

           2) 법령상에는 사업주체가 변경된 경우와 마찬가지로 대한주택보증 주식회사에 신탁하는 경우에는 부기등기를 하지 않아도 되는 것으로 규정한 것에 불과하므로(주택법 제40조 제6항, 같은 법 시행령 제45조 제5항 제3호), 신탁할 때 이미 금지사항 부기등기가 마쳐져 있다면 이를 말소하기보다는 오히려 금지사항 부기등기를 존치시키고 신탁등기만을 하는 것이 경제적인 점, 대한주택보증 주식회사에 신탁하는 것은 다른 사업주체에게 이전하는 경우에 비해 공시상의 문제도 없어 보이는 점, 금지사항 부기등기의 말소는 입주예정자에게 분양하거나 임차인에게의 분양전환 시에 말소해도 되는 점에서 주택건설대지를 대한주택 보증 주식회사에 신탁한 경우는 구 '임대주택법'에 그대로 준용될 수는 없습니다.

 

 

3. 결론

     주택법 제40조 제3항의 규정에 따른 금지사항의 부기등기에 관한 업무처리지침(등기예규 제1195호)은 구 '임대주택법'상의 금지사항 부기등기에 관하여 '주택법'상의 금지사항 부기등기를 준용하도록 하고 있으나, 임차인 보호를 위해 규정된 구 '임대주택법'에 따른 금지사항의 부기등기의 말소에 그 성질이 같지 않은 '주택법'상의 규정이 모두 준용될 수는 없고, 사업계획승인이 취소된 경우, 입주예정자 앞으로의 소유권이전등기신청이 있는 경우, 금지사항의 부기등기 후 당해 부동산이 매각된 경우, 입주예정자가 없는 경우는 구 '임대주택법'의 목적인 국민 주거생활 안정에 반하지 않으므로 구 '임대주택법' 제18조 제2항에 의한 금지사항 부기등기의 말소에 준용될 수 있습니다.  

    

구 '임대주택법'상의 금지사항 부기등기에 관하여 '주택법'상의 금지사항 부기등기를 준용하고 있는데 어느 범위까지 준용하여야 하는지에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.