임차인이 경매에서 전액 배당을 받지 못할 경우 대처방법

1.임차인이 경매절차에서 배당을 받지 못하는 경우

    임차인이 경매절차에서 일부 배당을 받는 경우는 소액임차인(소액임차보증금액의 약 1/3 정도가 최우선변제금액(배당받는 금액))인 경우가 대부분이고, 전액 배당을 받지 못하는 경우는 소액임차인에 해당되지 않는 확정일자임차인(근저당권자의 설정일자, 세금의 법정기일에서 순위가 밀린 경우가 대부분)의 경우입니다. 배당을 일부 받는 경우와 받지 못하는 경우 대처방법 및 임대기간이 끝났을 경우 임차권등기명령의 필요성 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 임차인이 배당을 일부 받는 경우

    임차인이 일부 배당을 받는 경우도 배당금을 전부 배당받는 경우와 같이 배당기일에 배당이의가 없어 배당표가 확정되면 매수인에게 주택을 인도하고 명도확인서(매수인의 인감도장 날인, 매수인 인감증명서)등을 첨부하여야 합니다.

    대항력 있는 임차인일 경우 나머지 받지 못한 임대보증금을 매수인이 인수하는데 이런 경우는 매우 희박합니다. 임차보증금반환청구 소송을 하는 것이 최선입니다. 물론 임대인이 재산이 없다면 무의미할 수도 있지만, 간단한 절차를 거쳐 판결을 받아 놓기를 권합니다.

    먼저, 배당금을 수령할 때 임대차계약서원본에 부기하여 달라는 부기환부신청서를 제출하여 수령한 배당금액이 부기된 임대차계약서원본을 가지고 관할법원에 지급명령신청(임대인이 이의하면 소송으로 넘어가지만 그렇지 않을 경우 일반소송보다 인지도 저렴하고, 확정되었을 경우 송달증명.확정증명.집행문부여의 절차없이 확정된 지급명령으로 모든 재산의 집행이 가능)을 합니다.

3. 임차인이 배당을 받지 못하는 경우

    확정일자 임차인일 경우 근저당권 설정일자 및 세금의 법정기일보다 늦어 배당을 받지 못한다면 경매대상 주택이 매각되어 배당기일까지 기다리지 말고 위 2.항에서 언급한 것처럼 지급명령을 빨리 신청하여 확정된 지급명령을 받아둘 것을 권합니다. 경매개시결정이 등기된 후부터 매수인이 인도명령을 신청하여 최종적으로 인도명령 집행하기 전 까지 최대한 오랫동안 차임을 지급하지 않고 지내는 것이 이익입니다.

 

4. 임대기간이 끝났을 경우 임차권등기명령신청이 필요한 경우

    임대차기간을 갱신하지 않고 임대차기간이 만료되었고, 임차보증금을 받지 못한 경우라면 무조건 관할 법원에 임차권등기명령신청을 하여 등기부등본에 법원촉탁에 의한 임차권등기가 되도록 합니다. 경매진행중이라고 하더라도 임차권등기명령을 신청할 것을 권합니다(임차권등기명령이 등기가 된 후에는 다른 곳으로 전입을 하더라도 권리를 보호받을 수 있음).

    강제(임의)경매의 경우 채권자와 합의하여 경매신청이 취하되는 경우가 있으나 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 있다가 다시 다른 채권자에 의하여 경매신청이 있어 재차 경매진행이 되는 경우가 있습니다. 이런 경우 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구를 하지 못하더라도 등기부상 임차권자로서 배당에 참여할 수 있습니다.

 

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5. 참고사항 및 관련규정

    임차보증금반환청구 지급명령과 관련하여 임차주택을 인도하였다면 지급명령신청서에 인도 한 다음날부터 연12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 확정된 지급명령을 받았다면 임대인(채무자)의 모든 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있으며 채권을 모두 만족할 때까지 연12%의 이자를 받을 수 있습니다(채무자가 우리나라에 살고 있는 동안 죽을 때까지 청구할 수 있습니다. 단, 채권소멸시효인 10년마다 시효중단을 위한 재소(어렵지 않음)를 함.).

 

관련규정 : 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항(본문 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연

                 100분의12를 말한다).

                소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(일부개정

                2019.5.21.[대통령령29768호, 시행2019.6.1.] )

 

임차인이 경매에서 전액 배당받지 못할 경우 대처방법에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 좀 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.