주택임차인의 강제경매 진행시 대처방안등에 대하여

1. 주택임차인의 경매진행시 대처방법등

    보통의 주택임차인(임대차계약서 작성후 주택을 인도받고, 전입신고를 한 경우)의 경우 강제경매가 진행될 경우 많이 당황하고 어쩔줄 모르는 경우가 많습니다. 임차 주택이 매각되어 배당까지 진행될 경우에 반드시 하여야 할 사항에 대하여 알아 보겠습니다.

 

2. 주택 임차인이 하여야 할 사항

   1) 주택 임차인이 거주하고 있는 주택에 대하여 등기부등본 열람(인터넷으로 열람 가능)

       우선적으로 거주하고 있는 주택에 대한 등기부등본을 발급받아 등기부 상 최종 소유자가 임대차계약서 상 임대인과 일치하는지 확인하고, 강제경매개시결정의 등기가 되어 있으면 경매진행중이라고 할 수 있습니다. 등기부상 강제경매개시결정(등기목적)의 등기원인에 법원명과 사건번호(00 지방법원 00타경0000)을 확인합니다.

 

   2) 배당요구종기 전까지 권리신고 및 배당요구하기(중요)

       인터넷의 법원경매 사이트에서 법원 및 사건번호로 배당요구 종기 및 담당 경매계를 확인할 수 있습니다. 배당요구종기는 중요하므로 배당요구종기 전에는 무조건 권리신고 및 배당요구를 하여야 합니다(관할 법원 경매계에 가서 권리신고 및 배당요구서(양식 비치되어 있음)를 작성하여 접수합니다).

인터넷의 대한민국법원 나홀로소송 사이트에서 양식을 출력하여 우편으로 접수(배당요구종기일 전에 무조건 접수되어야 함)도 가능하며, 첨부서류로는 임대차계약서 사본과 주민등록표(등)초본(주소변동 나오게)을 첨부합니다.

 

   3) 임차주택이 매각되어 배당기일이 정해진 경우 배당여부 확인등

       배당기일 3일전 담당 경매계에 전화하여 배당여부 확인가능하며, 임차인 배당시 중요한 부분은 전입신고일과 확정일입니다. 보통의 임차인(전입신고하고 임대차계약서에 확정일을 받은 경우)일 경우 배당시 소액임차인과 확정일자 임차인으로 구분되어 배당을 받습니다.

 

       {소액임차인이 배당받는 경우}

      경매개시결정등기가 되기 전에 전입신고가 되어 있어야 하고, 주택임대차보호법 시행령 <시행일자 2021.5.11.~2023.2.20.> 서울특별시[소액임차보증금액 1억5천만원이하, 최우선변제금액  5천만원], /수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시[소액임차보증금액  1억3천만원이하, 최우선변제금액  4천3백만원], / 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시[소액임차보증금액  7천만원이하, 최우선변제금액  2천3백만원], / 그 밖의 지역[소액임차보증금액  6천만원이하, 최우선변제금액  2천만원]  // 주택임대차보호법 시행령 <시행일자 2023.2.21.~ > 소액임차보증금액은 1천5백만원 각 증액, 최우선변제금액은  500만원 증액되었습니다.  => 시행일자(주택임대차보호법 시행령은 시행일자별로 소액임차보증금액과 최우선변제금액이 상이함) 사이에 해당되는 근저당권자보다 우선해서 최우선변제금액을 배당받습니다(주택가액의 1/2한도내에서).

      예를 들어, 광역시에서 임차보증금 8천만원에 임대차계약을 했을 경우 2023.2.21.이후 설정된 근저당(광역시 소액임차보증금액 8천5백만원이하)에 대하여는 소액임차인에 해당되나 2021.5.11.~2023.2.20. 설정된 근저당(광역시 소액임차보증금액  7천만원이하)에 대하여는 소액임차인에 해당되지 않습니다.

 

       {확정일자임차인이 배당받는 경우}

      일반적으로 주택인도+전입신고 다음날과 확정일자 중 늦은 날(등기부등본의 전세권등기를 설정한 일자와 같은 개념으로 보면 됨)을 기준으로 근저당설정일 및 세금의 법정기일과 비교하여 배당을 받게 됩니다.

배당기일에 배당이의가 없어 배당표가 확정되면, 임차인은 도장, 신분증, 임대차계약서 원본, 주민등록표(등)초본(주소변동 나오게), 매수인 작성의 명도확인서(매수인 인감도장 날인, 인감증명 첨부)를 가지고 경매법정 및 담당 경매계에서 배당금을 수령할 수 있습니다.

 

3. 결론 및 관련규정

   이상은 일반적으로 주택임대차계약을 하고, 전입신고 및 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인들에 대한 것입니다. 추후에 주택임차인이 일부 배당받는 경우와 전부 배당받지 못하는 경우, 주택임차권등기신청이 왜 필요한지와 관련하여 임차인이 하여야 할 것에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

관련규정 : 주택임대차보호법 제8조 제1항, 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조

 

권리신고 및 배당요구신청서(주택임차인).hwp

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https://naflowerbud.tistory.com/3(임차인이 경매에서 전액 배당받지 못하는 경우)