부동산경매에서 매수인이 인수하는 권리에 대하여

1. 부동산경매에서 매수인이 인수하는 권리

     부동산경매절차에서 부동산을 낙찰받은 매수인이 낙찰대금을 내고도 추가로 인수하는 권리가 있어 비용이 추가로 드는 경우가 있습니다. 보통 이러한 권리를 매각으로 효력을 잃지 않는 부동산 위의 권리 또는 가처분이라고 하는데 어떠한 권리들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분

   (1) 매각목적물에 설정된 최선순위 (근)저당권, (가)압류, 배당요구한 전세권, 담보가등기 등을 기준으로 이 기준의 채권에 대항할 수 있는 지상권.지역권.전세권 및 등기된 임차권(단 전세권 중 배당요구한 것은 제외)이 있습니다. 

 

     (2) 도시철도법 2조 7호, 도로법 2조 5호, 전기사업법 2조 2호, 농어촌정비법 10조, 철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률 8조, 지역 개발 및 지원에 관한 법률 19조, 수도법 3조 21호 등에 의하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지수용 또는 사용재결을 원인으로 하는 구분지상권설정등기 또는 구분지상권이전등기는 경매 또는 공매로 인한 소유권이전등기의 촉탁이 있는 경우에도 말소할 수 없습니다.

 

          반면, 담보권 목적인 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조.설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감하는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 담보권과 아울러 지상권을 설정한 경우 담보권이 소멸하면 등기된 지상권의 목적이나 존속기간과 관계없이 지상권도 목적을 잃어 함께 소멸하므로 최선순위 지상권이라고 하더라도 매수인이 인수할 권리가 되지 않습니다(대법원 판례 2011다6342, 2012다97871, 97888).

 

     (3) 가처분 중에서 주의할 것은 토지소유자가 건물의 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 않습니다(매수인이 인수). 

 

    (4) 유치권은 매수인에게 인수됩니다(민집 91조 5항). 실무상 유치권신고서가 제출되어 매각물건명세서 비고란에 유치권신고 내용의 요지와 그 성립 여부가 불명확하다고 기재가 되는 경우가 많습니다. 일반적으로 유치권 성립 여부는 확정된 판결에 의하는 경우가 대부분입니다. 

 

3. 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령권자의 임차권

    매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않고, 매수인이 인수하게 됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

 

4. 배당요구하지 않은 최선순위 전세권

     (1) 매각으로 인하여 소멸되지 않는 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수하여야 합니다(민집 91조 3항, 4항).  단, 배당요구 종기까지 전세권자가 배당요구를 한 경우는 말소 대상이 되기 때문에 인수하지 않아도 됩니다.

 

     (2) 최선순위 전세권자가 전세권에 기해 배당요구를 하지 않고 임차인으로서의 지위에 기해 배당요구를 하였다면 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없으므로 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하게 됩니다(대법원 판례 2009다40790).

 

     (3) 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령를 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다.

 

     (4) 최선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권이나 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당요구를 할 때에는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구종기까지 제출하여야 합니다(대법원 판례 2014다10694). 따라서 최선순위 전세권자의 채권자가 위와 같은 소명자료를 배당요구종기까지 제출하지 않은 경우에는 적법한 배당요구가 없었다고 보아 최선순위 전세권이 소멸하지 않습니다(매수인이 인수).

 

5. 최선순위 설정일자

     (1) 매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정됩니다.

 

     (2) 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기준으로 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 것입니다.

 

     (3) 토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 건물만을 기준으로 하므로 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있습니다.

 

<관련 규정>

-민사집행법 제91조 3, 4, 5항, 제105조 1항 3호

 

 

부동산경매에서 매수인이 인수하는 권리에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 좀 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.