대지권이 미등기인 집합건물의 경매에 대하여

1. 대지권이 미등기인 집합건물의 매각

     대지권이 미등기인 집합건물의 매각과 관련해서 대지권 및 대지사용권의 의미, 대지사용권의 분리처분 금지, 대지사용권의 성립요건, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 대해 알아보고, 1) 대지권 미등기인 집합건물만 매각대상인 경우, 2) 대지권 미등기인 집합건물 중 전유부분 일부와 대지권의 목적인 토지 전부가 매각대상인 경우, 3) 집합건물의 대지권 목적인 토지지분만 분리처분하는 경우에 경매절차 진행등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 대지권과 대지사용권의 의미 및 성립요건 등

     가. 대지권과 대지사용권

           (1) 대지사용권이 구분건물을 소유하기 위하여 대지를 사용할 수 있는 실체법상 권리(본권)인 반면, 대지권은 대지사용권이 전유부분과 분리처분될 수 없음을 등기기록상 공시하기 위하여 고안된 절차법상 개념입니다.

 

           (2) 대지권은 대지사용권 중에서 규약이나 공정증서로 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 않은 것을 말합니다(부동산등기법 제40조 제3항). 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다(집합건물법 제2조 제6호). 

 

           (3) 전유부분과 대지사용권이 일체가 되면 분리처분이 금지됩니다(집합건물법 제20조 제2항). 이때 대지사용권에는 매수대금을 완납한 매수인이 가지는 채권적 권리도 포함됩니다(대법원 98다45652, 45669 전원합의체 판결). 

 

     나. 대지사용권의 성립요건(집합건물의 존재 + 대지에 대한 사용권 취득)

           - 건축주가 토지를 매수하고 집합건물을 어느 정도 완성하게 되면 대지사용권이 성립합니다.

           - 수분양자가 전유부분을 매수할 때 대지사용권이 성립하는 것이 아니라, 수분양자는 건축주로부터 이미 성립한 대지사용권을 승계취득합니다(대법원 2009다26145 판결, 대법원 2010다71578 전원합의체 판결).

 

     다. 전유부분과 대지사용권의 일체성

           대지사용권의 성격은 종물 내지 종된 권리로 대지사용권이 경매절차에서 경매의 목적물로 다루어지지도 않았고, 경매가액의 산정에 있어서도 전혀 고려되지 않았다고 하더라도, 전유부분을 취득한 자는 종된 권리인 대지사용권을 취득합니다(대법원 2006다29020 판결, 대법원 2011다79210 판결).

 

3. 대지권 미등기인 집합건물만 매각

     (1) 경매법원은 대지권 유무의 판단을 위해 소명자료를 제출할 것을 신청채권자에게 보정명령을 하고, 집행관에게 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 현황조사를 명합니다.

 

     (2) 대지권의 존재가 밝혀진 경우에는 이를 경매목적물의 일부로서 경매평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하고 경매절차를 진행하게 됩니다.

 

     (3) 대지권이 없음이 밝혀진 경우

           - 대지의 무상사용권, 법정지상권 등이 존재함이 밝혀진 경우에는 대지권이 성립할 여지가 없으므로 특별히 그 대지권의 가액을 별도로 감정할 필요없이 경매절차를 진행합니다.

 

           - 대지권이 존재하지 않거나 존재하더라도 규약이나 공정증서에 분리처분할 수 있다는 내용이 있거나, 대지권의 목적인 토지에 대해 금지사항의 부기등기가 되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대해서만 경매절차를 진행합니다.

 

     (4) 경매신청 당시 대지권 미등기 상태여서 개시결정은 대지권이 없는 상태로 되었다가 매각절차 진행 중에 대지권등기가 된 경우에는 매각대상에 포함하고 경매절차를 진행합니다.

 

4. 대지권 미등기인 집합건물 중 전유부분 일부와 대지권의 목적인 토지전부 매각

     (1) 집합건물은 원칙적으로 전유부분과 대지사용권을 분리처분하지 못하므로(집합건물법 제20조 제2항), 전유부분 중 일부와 대지권의 목적인 토지 전부에 대한 경매신청이 있는 경우 경매절차가 진행되어 대지권에 해당하는 토지가 매각되면 경매신청이 되지 않은 전유부분과 그 대지권에 해당하는 부분의 토지가 분리처분되는 결과가 되어 매각대상 토지 중 경매신청이 없는 전유부분에 대한 대지권에 해당하는 부분의 경매가 무효가 될 수 있습니다(대법원 2009다26145, 2012다74175, 74182, 74199).

 

     (2) 경매법원은 대지권의 목적인 토지는 전부 경매신청이 되었으나 전유부분은 일부만 경매신청된 경우 경매 신청되지 않은 전유부분과 그 대지권에 해당하는 토지부분의 분리처분이 가능함을 소명하도록 보정명령을 합니다. 경매 신청되지 않은 전유부분이 채무자의 소유라면 추가 경매신청 및 병합신청을 함으로써 경매절차를 계속 진행할 수 있습니다.

 

5. 집합건물의 대지권 목적인 토지지분만 분리처분

    집합건물의 전유부분과 대지권의 목적인 토지부분을 분리처분할 수 있는 경우 대지권의 목적인 토지지분만 경매신청한 경우 전유부분의 임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 없으나(대법원 99다25532), 대지의 저당권자가 배당받고 남은 돈에 대하여는 배당을 받을 수 있습니다.

 

 <관련 규정>

- 부동산등기법 제40조 제3항

- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제20조 제2항

 

("집합건물법"은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 말함)

 

대지권이 미등기인 집합건물의 경매절차 등에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.