대지권등기의 의의 및 효과와 분리처분이 금지되는 등기 유형

1. 대지권등기의 의의 및 효과와 분리처분이 금지되는 등기

     대지권등기의 의의 및 효과에 대하여 알아보고, 분리처분이 금지되는 등기의 유형에 어떤 것들이 있는지 소유권이 대지권인 경우와 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우를 비교하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 대지권등기의 의의 

           1) 구분건물의 소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 관하여 가지는 권리를 대지사용권이라 하고, 이러한 대지사용권 중에서 규약이나 공정증서로 특별히 분리처분 할 수 있음을 정하지 않은 대지사용권, 즉 분리처분 할 수 없는 대지사용권을 대지권이라고 합니다(부동산등기법 제40조 제3항). 앞에서 살펴본 것처럼 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르는 종된 권리이며, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으므로 실제로 분리처분 가능 규약을 설정하지 않는 한 대지사용권은 모두 대지권이 됩니다.

 

           2) 다만, 대지권이 있어도 이를 등기하지 않을 경우에는 구분건물과 대지사용권이 분리처분 될 가능성이 존재하므로 부동산등기법은 대지권등기 제도를 두고있고 대지권이 발생한 경우에는 구분건물의 소유명의인에게 대지권등기를 신청하도록 하여 구분건물과 대지권이 분리처분되는 것을 막고 있습니다(부동산등기법 제41조 제1항).

 

     나. 대지권등기의 효과   

           1) 구분건물 등기기록에는 대지권의 표시등기를 하고 대지권의 목적인 토지의 등기기록에는 대지권이라는 뜻의 등기를 함으로써 대지권을 등기하게 되면 구분건물과 일체화된 대지사용권이 있음을 건물 등기기록 표제부에 공시하게 되고, 이후로는 토지 등기기록은 더 이상 사용하지 않고 구분건물 등기기록에만 권리관계를 등기하게 되며, 구분건물 등기기록에만 물권변동을 공시하여도 그 효력은 토지의 권리관계(대지사용권)에 대하여도 동일한 효력이 있습니다(부동산등기법 제61조 제1항).

     다. 분리처분이 금지되는 등기 유형

           대지사용권 중에서 분리처분 할 수 없는 것이 대지권이므로 대지권등기가 된 부동산의 어느 일방(토지 또는 건물)만에 관한 등기신청은 분리처분으로 연결될 수 있어 원칙적으로 허용되지 않으나, 분리처분과 관계없는 등기는 가능합니다. 이하에서는 소유권이 대지권인 경우와 지상권.전세권.임차권이 대지권인 경우로 나누어 살펴보면,

 

           1) 소유권이 대지권인 경우

                가) 소유권이전등기

                      - 대지권등기를 한 후에는 토지 등기기록에 소유권이전의 등기를 하지 못하며, 건물 등기기록에 건물만에 관한 소유이전등기도 할 수 없습니다(부동산등기법 제61조 제4항). 분리처분이 허용되지 않기 때문입니다. 만약 이러한 등기신청이 있으면 '부동산등기규칙 제52조 제3호에 해당하므로 '부동산등기법' 제29조 제2호에 의하여 각하하여야 합니다.

 

                       - 따라서 대지권표시등기가 된 건물에 대하여 전유부분만에 대한 이행판결을 받아도 분리처분가능 규약 또는 공정증서를 첨부하여 대지권표시등기를 말소하지 않는 한 그 판결에 따른 이전등기를 할 수 없으나, 대지권등기가 마쳐지기 전에 토지만에 대하여 성립된 가등기에 기한 본등기로서의 소유권이전등기는 할 수 있습니다.

 

                나) 저당권설정등기

                      - 대지권등기를 한 후에는 토지 등기기록에만 저당권설정등기를 할 수 없고, 건물 등기기록에 그 건물만을 목적으로 하는 저당권설정등기도 할 수 없습니다(부동산등기법 제61조 제3항, 제4항). 저당권등기를 허용한다면 나중에 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

                       - 그러나 대지권 발생 전에 성립된 저당권설정의 가등기에 기한 본등기로서 행하여지는 저당권설정등기는 건물 또는 토지 어느 일방에 대하여도 할 수 있습니다.

 

                       - 또한 구분건물과 그 대지권의 어느 일방에만 설정되어 있는 저당권의 추가담보로서 다른 일방을 제공하는 것도 가능합니다.

 

                다) 가등기.가압류.압류등기

                       - 소유권이전청구권 또는 저당권설정청구권을 보전하기 위한 가등기도 할 수 없습니다. 본등기를 할 수 없기 때문입니다.

 

                       - 강제집행이나 체납처분에 의한 환가에도 일체성의 원칙이 적용되므로 그 전제로서 행하는 가압류, 압류의 등기도 어느 일방만에 대하여 할 수 없습니다. 다만 대지권이 발생하기 전에 어느 일방에 설정된 저당권을 실행하는 경우의 경매개시결정등기, 어느 일방에 마쳐진 가압류등기에 기한 강제경매개시결정의 등기는 할 수 있습니다.

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                라) 허용되는 등기

                       분리처분과 관계없는 등기는 허용됩니다.

                        ➀ 토지만을 목적으로 하는 지상권.지역권.임차권 설정등기

                             건물에는 지상권, 지역권 설정등기를 할 수 없으므로 토지만을 목적으로 하는 지상권, 지역권 설정등기를 하여야 합니다. 토지만을 목적으로 하는 임차권 설정등기도 분리처분 가능성이 없으므로 가능합니다.

 

                           ➁ 전유부분만에 대한 임차권.전세권 설정등기

                                - 대지지분에 대하여는 성질상 임차권, 전세권 설정등기를 할 수 없으므로 전유부분만에 대하여 임차권, 전세권 설정등기를 하여야 합니다. 이 경우 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기를 하게 되는데, 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기를 하더라도 임차권, 전세권의 효력이 전유부분에만 미치는 것은 아니고 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐진 이상 대지권에 대하여도 미치고, 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기가 마쳐졌다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 보고 있습니다(대법원 209. 1. 30. 선고 2008다67217 판결).

 

                                 - 즉, 이때의 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기는 단순히 전세권과 임차권이 성질상 대지사용권 즉 대지의 공유지분에 성립할 수 없다는 것을 공시하기 위한 등기절차상 부득이한 조치에 불과한 것이지 전제권, 임차권의 효력이 건물에만 미친다는 것을 의미하는 것은 아닙니다.

 

                              ➂ 대지권의 발생 전에 어느 일방에 설정된 기존 저당권의 실행으로 인한 경매개시결정등기 

                                   대지권인 뜻의 등기가 마쳐지기 전에 토지나 전유부분 중 어느 일방에 저당권이 설정되어 있다면 그 후 대지권등기가 마쳐져도 저당권의 실행을 막을 수 없습니다.

 

                                ➃ 토지 또는 전유부분만의 귀속에 관하여 분쟁이 있는 경우 그 일방만을 목적으로 하는 처분금지가처분등기

                                     토지나 건물 일방에 대해서만 소유권 귀속 분쟁이 있다면 그 부분에만 처분금지가처분을 하여야 하고, 이 경우 가처분등기는 대지권등기를 말소하지 않고 할 수 있고, 집합건물의 전유부분 표제부에 별도등기 있음을 등기관이 직권으로 표시하여야 합니다.

 

           2) 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우

                가) 지상권.전세권.임차권 이전등기

                       지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권일 경우에는 그 토지의 등기기록에 지상권, 전세권 또는 임차권의 이전등기를 할 수 없습니다(부동산등기법 제61조 제5항). 또한 그 지상권, 전세권만을 목적으로 하는 저당권설정등기는 할 수 없습니다. 저당권이 실행되면 지상권, 전세권이 이전되어 구분건물과 대지권이 분리처분되기 때문입니다.

 

                나) 소유권이전등기

                      분리처분이 금지되는 것은 대지사용권인 지상권 등이므로 그 토지의 등기기록에 소유권이전의 등기, 소유권이전의 가등기 및 가압류, 환매등기, 체납처분에 의한 압류등기, 저당권설정등기는 가능합니다. 그러나, 건물만에 관한 소유권이전등기는 대지권과 분리처분되므로 허용되지 아니합니다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제20조 제1항에서 '구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.'고 하여 구분건물과 대지사용권의 처분의 일체성을 규정하고 있으며, 이러한 법리는 지상권, 전세권, 임차권이 대지권인 경우에도 적용되기 때문입니다.

 

                다) 전세권설정등기

                      지상권, 전세권, 임차권이 대지권인 경우에 공유지분에 대하여는 지상권, 전세권, 임차권을 설정할 수 없으므로 전유부분에 대하여만 전세권, 임차권설정등기를 할 수 있습니다. 이 경우 등기관은 직권으로 전세권등기에 "건물만에 관한 것이라는 뜻"을 부기등기로 기재하여야 하고(부동산등기규칙 제92조 제1항), 전유부분에 대하여 지상권설정등기를 할 수 없는 것은 지상권의 성격상 당연합니다. 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기는 등기절차상 부득이한 조치에 불과한 것이고, 전세권의 효력이 건물에만 미친다는 것을 의미하지 않습니다.

 

                라) 저당권설정등기

                      - 지상권, 전세권이 대지권인 경우에 대지권과 전유부분에 대하여 저당권설정등기를 할 수 있으므로 어느 일방만에 대한 저당권설정등기는 허용되지 아니합니다.

 

                     - 임차권이 대지권인 경우에는 임차권은 저당권의 목적으로 할 수 없으므로(민법 제371조) 대지권과 건물을 공동저당의 목적으로 할 수 없고, 대지권을 제외한 건물만에 관하여 저당권을 설정하여야 합니다. 이 경우 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기를 하여야 하나, 앞에서 인용한 대법원 판례(2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결)에 비추어 볼 때, 이 경우 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기를 하더라도 저당권의 효력이 전유부분에만 미치는 것은 아니고, 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐진 이상 대지권인 임차권에 대하여도 미친다고 봅니다.

 

                        - 즉, 이때의 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기는 단지 임차권이 저당권의 목적이 될 수 없다는 것을 공시하기 위한 등기절차상의 부득이한 조치에 불과한 것이지 저당권의 효력이 건물에만 미친다는 것을 의미하지 않는다는 점은 앞에서 언급한 내용과 같습니다.

 

                마) 건물만에 관한 소유권이전등기

                      어느 경우이건 건물만에 관한 소유권이전, 가압류, 가등기는 처분의 일체성에 반하므로 허용되지 아니합니다.

 

 

3. 결론

     대지권등기의 의의 및 효과에 대하여 알아보고, 분리처분이 금지되는 등기의 유형에 어떤 것들이 있는지 소유권이 대지권인 경우와 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우를 비교하여 살펴보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.