대지사용권의 의의 및 전유부분과 대지사용권의 처분일체성

1. 대지사용권의 의의 및 전유부분과 대지사용권의 처분일체성

     대지사용권의 의의를 알아보고, 구분건물에서 전유부분과 대지사용권의 일체성과 관련하여 금지되는 처분행위와 허용되는 등기유형, 분리처분금지에 위반한 처분의 효력 등에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 대지사용권의 의의 

           어떤 토지 위에 구분건물을 소유하기 위하여는 그 토지에 대하여 사용권원이 있어야 합니다. 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라고 합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호).

 

     나. 대지사용권의 종류 및 형태

           대지사용권은 소유권인 것이 보통이나 지상권, 전세권 또는 임차권 등도 대지사용권이 될 수 있습니다. 다만, 대지사용권은 유효한 권리이어야 하므로 존속기간이 만료되면 대지사용권이 될 수 없고, 반드시 등기된 권리이어야 할 필요는 없습니다.

     다. 전유부분과 대지사용권의 처분의 일체성

           1) 관련 법 규정 및 판례

                - 집합건물법은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따릅니다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다"고 규정하여 구분건물은 일반 건물과 달리 건물과 대지사용권을 일체로서 취급하여야 한다는 일체불가분성을 법조항에 명시하고 있습니다.

 

                - 판례도 위 법조항에 따라 대지사용권은 전유부분에 종속되는 일체불가분적 권리로서 전유부분에 대한 처분이나 압류 등의 효력이 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 당연히 미치는 것으로 봅니다. 즉, 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대하여 내려진 가압류결정의 효력이 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 대지권에까지 미친다고 보고 있습니다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).

 

           2) 금지되는 처분행위

                - 전유부분과 대지사용권 중 일방만을 처분하거나 전유부분과 대지권을 동시에 각각 다른 사람에게 분리하여 처분하는 것은 허용되지 않습니다.

                 - 여기서의 "처분'은 권리자의 의사표시에 의한 법률행위로서의 처분만을 의미하고, 법률행위에 의하지 아니한 물권변동은 여기에 포함되지 않습니다. 매매, 증여, 저당권의 설정, 강제경매개시결정등기, 체납처분의 등기, 가압류등기 등은 포함되나, 수용, 시효취득 등은 포함되지 않습니다.

 

           3) 허용되는 등기유형

                전유부분과 대지사용권은 일체불가분적 권리로서 통상 일체로 처분됩니다. 그러나, 성질상 양자를 일체로 취급할 수 없는 경우에는 어느 일방에만 가능한 등기유형이 있고, 분리처분의 가능성이 없는 경우에도 어느 일방에만 가능한 등기유형이 있습니다.

 

                ➀ 토지만을 목적으로 하는 지상권, 지역권, 임차권의 설정

                     건물에는 지상권, 지역권설정을 할 수 없으므로 토지만을 목적으로 하는 구분지상권, 대지의 일부에 대한 지상권설정이 가능합니다. 대지 전체에 대하여 제3자의 지상권설정이 가능한지 여부에 대하여는 찬. 반 양론이 있습니다.

 

                 ➁ 토지만을 목적으로 하는 임차권의 설정

                      토지만을 목적으로 임차권을 설정하여도 토지와 전유부분이 분리처분될 가능성은 없으므로 토지만을 목적으로 하는 임차권 설정은 가능합니다.

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                  ➂ 전유부분에 대한 임차권, 전세권의 설정

                       - 대지지분에 대하여는 성질상 임차권, 전세권 설정을 할 수 없으므로 전유부분에 대하여만 임차권, 전세권 설정을 하여야 합니다.

                       - 이 경우 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기를 하여야 하는데, 주의할 점은 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기를 하더라도 임차권, 전세권의 효력이 전유부분에만 미치는 것은 아니고 대지권이라는 뜻의 등기가 마쳐진 이상 대지권에 대하여도 미치고 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기가 마쳐졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다67217 판결).

                        - 즉, 이 때의 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기는 단순히 전세권과 임차권이 성질상 대지사용권 즉 대지의 공유지분에 성립할 수 없다는 것을 공시하기 위한 등기절차상 부득이한 조치에 불과한 것이지 전세권, 임차권의 효력이 건물에만 미친다는 것을 의미하지 않습니다.

 

                      ➃ 토지 또는 전유부분 중 어느 일방에 설정된 저당권의 실행에 의한 경매개시결정등기

                           대지권인 뜻의 등기가 마쳐지기 전에 토지나 전유부분 어느 일방에 저당권이 설정되었다면 그 후 대지권등기가 되었더라도 저당권의 실행을 막을 수는 없습니다.

 

                       ➄ 토지 또는 전유부분만의 귀속에 관하여 분쟁이 있는 경우 그 일방만을 목적으로 하는 처분금지가처분

                            어느 일방만에 소유권 귀속 분쟁이 있다면 그 부분에만 처분금지가처분을 할 수밖에 없습니다.

 

                         ➅ 대지권이 생기기 전에 전유부분 또는 토지만에 대하여 등기된 가등기에 기한 본등기는 허용된다.

                              대지권등기를 하기 전에 가등기가 되어 있다면 그 후 대지권등기가 되었더라도 가등기에 기한 본등기를 막을 수는 없습니다.

 

           4) 분리처분금지에 위반한 처분의 효력

                전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없는 경우에 일방만에 대하여 행하여진 처분은 무효이고 그에 따른 등기가 마쳐졌다 하더라도 그 상대방은 권리를 취득할 수 없습니다(원인무효인 등기). 그러나 분리처분금지의 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게는 대항하지 못합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항).

 

 

3. 결론

     대지사용권의 의의를 알아보고, 구분건물에서 전유부분과 대지사용권의 일체성과 관련하여 금지되는 처분행위와 허용되는 등기유형, 분리처분금지에 위반한 처분의 효력 등에 대하여 살펴보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.