유언대용신탁 대상 부동산의 소유권이전등기 가능 여부

1. 유언대용신탁 대상 부동산의 소유권이전등기 가능 여부

     유언대용신탁 대상 부동산이 재건축 등으로 인하여 신청정보와 상이한 경우 수익자에게 소유권이전등기가 가능한지 여부에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 문제점 

           유언대용신탁에 따라 위탁자의 사망으로 수익자에게 수익권이 발생하였으나 유언대용신탁 대상 부동산의 표시가 재건축 등으로 인하여 신청정보와 상이한 경우에는 부동산등기법 제29조 제8호의 각하사유에 해당한다고 볼 수 있는데 이 경우 재건축 등으로 인한 전.후의 부동산을 동일한 부동산으로 볼 수 있는지 여부와 동일한 부동산으로 볼 수 있다면 수익자에게 소유권이전등기가 가능한지 여부가 문제가 됩니다.

 

     나. 부동산표시의 동일성 여부

           1) 긍정하는 사례

                - 등기선례 3-805에 따르면 "환지처분공고 전의 종전토지에 대한 매매계약서의 부동산표시와 환지의 부동산표시가 일치하지 아니하는 것은 계약 후의 환지처분에 의한 것으로써 계약당사자의 과실로 볼 수는 없으며 내용상으로도 그 동일성이 인정되므로 종전 토지에 대하여 체결한 계약원인에 따라 환지의 지적 공부상 지번과 지적으로 직접 등기를 할 수 있다"고 하고 있습니다.

 

                 - 유언공정증서 작성 이후 사정변경으로 인하여 유증의 목적부동산의 현황이나 표시가 변경된 경우 변경 전.후의 부동산이 동일성이 있는지 여부에 대하여 2011. 10. 30. 부동산등기과-2042 질의회답에 따르면 "공정증서에 의한 유언 이후에 유증대상인 토지의 합병, 분할로 인한 유언공정증서상의 토지의 표시와 상이하게 되어 그 소유권이전등기를 할 수 없어 위 증서상의 토지와 동일한 토지가 되도록 다시 분할, 합병절차를 거친 경우에는 분할, 합병의 결과로 그 지번이 달라졌다 하더라도 등기기록 및 지적도등본 등에 의하여 실질적으로 서로 동일한 토지임이 인정된다면 유언공정증서에 의한 소유권이전등기를 할 수 있다"고 하여 유언공정증서 작성 이후 부동산의 표시에 변동이 있다 하더라도 소명자료에 의하여 동일 부동산이라고 인정된다면 수증자에게 소유권이전등기를 할 수 있다고 하고 있습니다.

 

                - 등기선례 6-371은 "근저당권설정자인 갑이 근저당권자인 을을 상대로 하여 그 설정등기말소의 확정판결을 받은 후 그 등기완료 전에 농업기반등정비사업의 시행으로 인하여 환지처분확정에 따른 환지등기가 경료되어 판결서와 등기부의 부동산표시가 서로 부합하지 않더라도 환지계획에 의하여 교부된 환지는 환지계획을 고시한 날의 다음 날부터 이를 종전 토지로 보게 되므로, 등기부상 환지 전 부동산이 판결서의 기재 부동산표시 전부와 동일 부동산임을 인정할 수 있을 때에는 현재의 환지된 부동산표시만에 의한 신청으로 그 판결에 따른 말소등기신청을 할 수 있다"고 하고 있습니다.

           2) 부정하는 사례

                - 부동산등기선례 7-214는 "유언자 갑이 A토지에 대하여 공정증서에 의한 유언을 한 후 A토지에서 B,C,D,E 토지가 분할되고 그 중 A,C,D,E 토지는 제3자에게 소유권이전등기가 경료되고, B토지는 F토지와 합병된 다음 갑이 사망한 경우, 유언공정증서의 부동산표시가 등기부와 저촉되므로 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의하여 등기요건에 합당하는지 여부를 심사할 형식적 심사권한 밖에 없는 등기관으로서는 위 유언공정증서에 의하여는 유증으로 인한 소유권이전등기를 수리할 수 없다"고 하였습니다.

 

                - 2011. 10. 31. 부동산등기과 - 2044 질의회답에 따르면 "공정증서에 의한 유언 이후 재건축으로 인하여 유증의 목적물인 구분건물이 멸실되고 같은 지번에 유증자가 새로이 구분건물을 분양 받아 소유권보존등기를 마치고 사망하자 수증자가 새로운 구분건물에 유언의 효력이 미쳐 멸실된 구분건물과 동일성이 유지된다는 이유로 유증을 원인으로 소유권이전등기를 신청한 경우, 오직 제출된 서면 자체를 검토하거나 이를 등기부와 대조하는 등의 방법으로 등기신청의 적법 여부를 심사할 형식적 심사권 밖에 없는 등기관으로서는 등기신청서상의 부동산표시(새로이 분양받은 건물)와 등기원인을 증명하는 서면인 유언공정증서상의 부동상표시(멸실딘 구분건물)가 일치하지 않으므로 등기신청을 수리할 수 없다"고 하였습니다.

 

     다. 유언대용신탁계약에 따른 등기신청

           유언대용신탁은 신탁계약서에 유언의 내용을 담아 유언자의 사망 시점에 사후수익자가 신탁계약에 따라 그 수익권을 취득하게 될 것입니다. 이 경우 신탁재산처분을 원인으로 하여 수탁자를 등기의무자, 수익자를 등기권리자로 하여 공동신청하여야 할 것입니다.

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     라. 소결

           1) 도시정비법에 이전고시에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물은 환지로 본다(도시정비법 제87조)고 규정하고 있다는 점, 멸실 전.후의 부동산에 대한 권리관계는 동일성을 유지하는 점, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하고(신탁법 제27조), 판례도 신탁재산의 형태가 변하더라도 당초 신탁재산에 속하는 것은 물론 수탁자가 신탁재산의 권리주체라는 지위에서 얻게 되는 모든 재산도 신탁재산이 된다고 판시하고 있는 점(대법원 2007. 10. 12. 선고 2006다42566 판결), 위탁자의 유언의 내용은 당해 부동산에 대해 수익자에게 귀속시키려는 의사인 점, 등기선례 3-805에 따르면 환지처분공고 전의 종전 토지에 대한 매매계약서의 부동산표시와 환지의 부동산표시가 불일치하더라도 내용상으로 동일성이 인정되므로 등기신청을 할 수 있다고 한 점, 등기선례 6-371에 따르면 판결확정 후 등기완료 전에 환지처분으로 판결서와 등기기록의 부동산표시가 부합하지 않은 경우 등기부상 환지 전 부동산표시가 판결서에 기재된 부동산표시 전부와 동일 부동산임을 인정할 수 있을 때에는 현재의 환지된 부동산표시만에 의한 신청으로 그 판결에 따른 말소등기신청을 할 수 있다고 한 점 등에 비추어 볼 때, 멸실 전.후 부동산을 동일하다고 볼 수 있기 때문에 유언대용신탁계약을 체결할 당시에는 A아파트를 목적물로 하여 신탁계약을 체결하였으나 위탁자가 사망할 당시 A아파트가 재건축 등으로 인하여 A1아파트로 변경되어 사후수익자가 유언대용신탁계약에 따라 A1아파트의 소유권이전등기를 하는 경우 수탁자를 등기의무자, 수익자를 등기권리자로 하여 등기신청을 할 수 있을 것입니다. 

 

           2) 유언대용신탁의 경우 위탁자 사망으로 인하여 신탁계약이 종료되는 것은 아니므로 재건축된 건물은 수탁자 명의로 신탁을 원인으로 하는 보존등기를 한 후 수익자 명의로 소유권이전등기를 신청하여야 할 것입니다.

 

 

3. 결론

     유언대용신탁 대상 부동산이 재건축 등으로 인하여 신청정보와 상이한 경우 수익자에게 소유권이전등기가 가능한지 여부에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.