미등기 토지의 소유권보존등기 신청인은 ?

1. 미등기 토지의 소유권보존등기신청인(부동산등기법 제65조)

     보존등기는 권리변동과 무관하나 등기신청이 단독으로 이루어지고 그 등기가 마쳐지면 이후의 권리변동은 모두 보존등기를 기초로 해서 행해지기 때문에 등기의 진정성, 즉 부동산의 표시와 소유자의 정확성에 대한 담보가 무엇보다 중요합니다. 미등기 토지에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     미등기 토지에 관한 소유권보존등기는 1) 토지(임야)대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 포괄승계인, 2) 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, 3) 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청할 수 있습니다. 

     가.  대장상 최초의 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

           1) 미등기 토지를 대장에 신규 등록할 때 대장 소관청에서 토지의 소유자를 직접 조사하여 등록하기 때문에(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조 제1항) 대장상 최초의 소유자로 등록된 자는 대장 등본을 첨부하여 그 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.

 

           2) 미등기 상태에서 상속, 법인의 합병.분할, 포괄적 유증과 같은 포괄승계의 원인이 발생한 경우에는 최초의 소유자로 등록된 자와 동일한 자로 볼 수 있는 상속인 등이 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.

     나. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

           1) 판결의 상대방

                - 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자도 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 예를 들어, 토지(임야)대장에 등록명의자가 없거나 명의자 표시에 일부 누락이 있어 등록명의자가 누구인지 알 수 없는 경우에는 소유자임을 주장하는 자가 '국가를 상대로' 자신의 소유임을 확정하는 판결을 받아 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.

 

                - 어느 토지에 관하여 등기부나 대장상 최초 소유자 명의로 무효의 등기 또는 등록이 되어 있는 경우에 해당 토지의 진정한 소유자는 '그 명의자를 상대로' 해당 부동산이 자신의 소유임을 확정하는 판결을 받아 (이미 보존등기를 마친 토지라면 그 명의의 보존등기를 말소하고) 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 다만, 미등기 토지로써 대장의 소유자에 관한 기재에 권리추정력이 인정되지 아니하는 경우에는 대장상 명의인이 아니라 '국가를 상대로' 소유권확인청구를 하여야 합니다.

 

           2) 판결의 종류

                - 여기서의 판결은 신청인에게 소유권이 있음을 증명하는 확정판결이면 족하고, 그 종류에 관하여 아무런 제한이 없어 반드시 확인판결이어야 할 필요는 없습니다. 따라서 형성판결이나 이행판결이라도 그 이유 중에서 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용이 있으면 이에 해당하고, 화해조서 등 확정판결에 준하는 것도 포함합니다(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다57704 판결).

 

           3) 소유권의 증명

                - 자신의 소유사실로서 이미 자신 또는 자신의 피상속인 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었는데 등기부가 멸실되었다거나 법률의 규정에 의하여 자신 또는 자신의 피상속인의 소유권을 취득한 사실을 들어 자신이 미등기 토지의 소유자임을 증명하여야 합니다.

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     다. 대장상 소유권이전등록을 받은 자

           대장상 소유권이전등록을 받았다 하더라도 물권변동에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 민법하에서는 소유권을 취득한 것은 아니고 자신의 전자에게 소유권취득을 위한 등기청구권을 가진 것에 불과합니다. 따라서 대장상 소유권이전등록을 받은 자는 자기 명의의 보존등기를 신청할 수는 없고, 대장상 최초의 소유명의인 앞으로 보존등기를 마친 다음 그로부터 이전등기를 받아야 비로소 소유권을 취득합니다. 

 

 

3. 결론

     보존등기는 권리변동과 무관하나 등기신청이 단독으로 이루어지고 그 등기가 마쳐지면 이후의 권리변동은 모두 보존등기를 기초로 해서 행해지기 때문에 등기의 진정성, 즉 부동산의 표시와 소유자의 정확성에 대한 담보가 무엇보다 중요합니다. 미등기 토지에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.