한국주택금융공사가 이전받은 (근)저당권을 이전등기없이 말소등기 ?

1. 한국주택금융공사가 이전받은 근저당권을 이전등기 없이 말소등기

     금융기관으로부터 한국주택금융공사가 이전받은 근저당권에 대하여 별도의 근저당권 이전등기를 하지 아니하고 근저당권을 말소하는 것이 가능한지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 사안의 개요

           한국주택금융공사법 제28조(저당권의 취득에 관한 특례 등) 제1항에 따라 금융위원회에 등록이 있는 때에 저당권을 취득한다는 점과 등기선례 2-386(대위변제자의 저당권 실행을 위한 저당권이전등기의 필요 여부) 등을 근거로 금융기관으로부터 이전받은 근저당권에 대하여 별도의 근저당권 이전등기를 하지 아니하고 근저당권을 말소하는 것이 가능한지가 문제가 되었습니다.

 

     나. 관련 규정 등 개관

            1) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기는데, 상속.공용징수.판결.경매.기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니합니다. 다만 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못합니다(민법 제186조, 제187조). 한국주택금융공사법 제28조 제1항에 따른 저당권의 취득은 민법 제187조의 기타 법률의 규정에 의한 취득에 해당합니다.

 

           2) 대법원 1994. 10. 21. 선고 93다12176 판결은 "민법 제187조 단서에서 등기 없이 취득한 부동산물권은 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는 취지는, 같은 조 본문에 의하여 부동산물권을 등기 없이 취득하였더라도 그 권리자가 이를 법률행위에 의하여 처분하려면 미리 물권의 취득을 등기하고 그 후에 그 법률행위를 원인으로 하는 등기를 경료하여야 한다는 당연한 원칙을 선언한 것에 불과하다"라고 판시하였습니다.

 

           3) 회사분할로 인하여 설립되는 회사는 분할계획서가 정하는 바에 따라서 분할되는 회사의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는바(상법 제530조의10), 부동산등기선례 8-213은 "분할계약서에 분할로 인하여 설립되는 회사에 이전될 재산으로 기재된 근저당권에 대해서는 근저당권이전등기를 거치지 아니하고서도 그 권리행사를 할 수 있으나, 분할 후 그 근저당권에 대하여 말소원인이 발생하거나 양도 기타의 처분행위를 하기 위해서는 분할을 원인으로 한 근저당권이전등기를 마쳐야만 그에 따른 등기를 할 수 있다"라고 밝히고 있습니다.

     다. 등기선례 2-386 적용 여부 

           1) 위 선례에 따르면 "저당권부채권이 법률의 규정에 의하여 이전하는 경우에는 저당권도 이에 따라 등기 없이 이전되므로, 대위변제에 의하여 저당권을 취득한 자는 등기부상 저당권자로 등기되어 있지 아니하더라도 경매신청을 할 수 있다"라고 하고 있어, 이를 근거로 한국주택금융공사가 '한국주택금융공사법' 제28조 제1항에 따라 근저당권을 취득한 경우에도 그 근저당권등기를 말소하기 위하여 근저당권이전등기를 할 필요가 없니 않느냐는 문제가 제기되었습니다.

 

           2) 민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청) 제2항에 따르면 경매개시 전에 채권자의 승계가 있는 경우에는 승계인이 담보권의 승계를 증명하는 서면을 첨부하여 경매신청을 할 수 있습니다. 따라서 법률규정에 따라 당연히 담보권이 이전되는 때에는 담보권이전의 부기등기 없이도 민법 제187조 본문에 따라 경매신청이 가능하므로 승계를 증명하는 서면을 첨부하여 경매신청을 하면 됩니다. 담보권 실행 등을 위한 경매신청은 물권을 취득하고 있는 채권자가 채권만족을 얻기 위한 채권실행행위로서 민법 제187조 단선의 처분행위에 해당한다고 볼 수 없고, 법률의 규정에 의하여 당연히 담보권이 이전되는 특정승계인은 민법 제187조 본문에 따라 부동산물권을 취득하는 것이므로 반드시 담보권이전의 부기등기를 한 후 경매를 신청하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.

 

           3) 이와 달리 법률의 규정에 따라 취득한 근저당권등기를 말소하는 행위는 민법 제187조 단서의 처분행위에 해당하므로 등기선례 2-386과 같은 방식으로  처리할 수는 없고 존속법인으로의 근저당권이전등기를 선행하여야 할 것입니다.

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     라. 소결

           법률의 규정에 따라 부동산에 관한 근저당권을 취득한 등기권리자가 그 이전받은 근저당권을 말소하는 행위는 권리의 소멸행위에 해당하는 처분행위이므로 민법 제187조 단서에 따라 근저당권이전등기를 선행한 후 말소등기를 신청하여야 할 것입니다. 따라서 한국주택금융공사가 한국주택금융공사법 제28조 제1항에 의하여 채권유동화계획에 따라 양도 또는 신탁받은 주택저당채권을 담보하기 위하여 근저당권을 취득한 경우, 그 근저당권등기를 말소하기 위해서는 한국주택금융공사로의 근저당권이전등기를 선행하여야 합니다.

 

 

3. 결론

    금융기관으로부터 한국주택금융공사가 이전받은 근저당권에 대하여 별도의 근저당권 이전등기를 하지 아니하고 근저당권을 말소하는 것이 가능한지에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.