대지권의 목적인 토지의 소유권이전등기 절차

1. 대지권의 목적인 토지의 소유권이전등기

     대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에도 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위 이외의 대지에 대하여 공유물분할에 의한 소유권이전등기를 할 수 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

2. 본론

     가. 관련 등기선례 

           1) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위 이외의 대지에 대하여는 공유물분할을 청구할 수 있는 것이므로(집합건물법 제8조의 반대해석), 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 수동의 건물 중 1동의 건물이 소재하고 있는 대지부분을 다른 수동의 건물이 소재하고 있는 대지부분에서 따로 떼어 분할을 청구할 수 있습니다(부동산등기선례 7-238).

 

           2) 소유권이 대지권의 목적인 토지에 관하여 공유물분할에 의한 소유권이전등기를 신청할 경우에는 먼저 1동의 건물에 속하는 구분건물 전체에 대하여 대지권이 대지권이 아닌 것으로 되는 대지권변경등기(대지권등기의 말소)를 하고, 그 토지에 대하여 분필등기를 한 다음 공유물분할의 확정판결이나 조정조서를 첨부하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 합니다(부동산등기선례 7-238).

 

           3) 1동의 건물이 소재하는 토지를 수필지로 분할하여 그 중 1동의 건물이 소재하는 토지가 아닌 것으로 분할된 토지(집합건물법 제4조 제3항 후문)를 구분건물과 분리하여 제3자에게 이전하기 위해서는, 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 간주된 규약을 폐지하는 규약을 설정(동법 제29조)하고, 구분소유자의 전부 또는 일부가 그 규약을 첨부하여 대지권변경등기를 신청함으로써 대지권등기를 말소한 다음 그 대지에 관하여 소유권이전등기를 하여야 합니다(부동산등기선례 2-660).

 

     나. 규약의 성격

           1) 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 설립되며(집합건물법 제23조 제1항), 관리단집회에서 규약을 설정, 변경 또는 폐지할 수 있습니다.

 

           2) 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 집합건물법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로 정할 수 있으며(집합건물법 제28조 제1항), 규약의 설정, 변경 또는 폐지는 구분소유자들에게 중대한 영향을 미치므로 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻도록 하고 있어(집합건물법 제29조 제1항) 그 의결정족수를 특별다수결로 규정하였습니다.

 

           3) 규약은 1개의 서면으로 한다거나 조문의 형식으로 할 필요는 없으나 반드시 서면으로 작성하여야 합니다. 그 서면의 제목이 반드시 규약일 필요는 없고 규약으로 의결한 것인 이상 집회의사록에의 기재만으로도 충분합니다. 다만, 집합건물소유자들의 동의서 등으로 규약을 대체할 수는 없을 것으로 보이지만 이는 결국 등기관이 판단할 사항입니다.

 

     다. 등기절차 등 기타 문제

           1) 부동산등기법 제61조 제3항 및 제4항에 따르면 구분건물의 등기기록에 대지권등기가 되어 있는 경우 건물만이나 토지만에 대한 소유권이전등기를 할 수 없으며, 이는 확정판결이나 조정조서에 의한 소유권이전등기신청인 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 따라서 공유물분할을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하기 위해서는 집합건물법 제29조 제1항에 따른 규약을 첨부하여 대지권변경등기(대지권의 말소)를 선행하여야 합니다.

 

           2) 대지에 관하여 수용이 이루어진 경우에는 실체법상 대지만에 대하여 소유권이전등기 없이도 소유권이 변동되고 대지권이 대지권이 아닌 것으로 되므로 그 분할된 토지에 대한 간주규약을 폐지하거나 분리처분가능규약을 첨부할 필요 없이 대지권변경등기(대지권의 말소)를 마친 다음 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

 

 

3. 결론

     1) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있는 경우 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위 이외의 대지에 대하여 공유물분할을 청구할 수 있고, 또한 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 수동의 건물 중 1동의 건물이 소재하고 있는 대지부분을 다른 수동의 건물이 소재하고 있는 대지부분에서 분리하여 분할을 청구할 수 있습니다.

 

     2) 청구에 다른 등기를 하기 위해서는 먼저 대지권이 대지권이 아닌 것으로 되는 대지권변경등기(대지권의 말소)를 마친 다음 그 토지에 대한 분필등기와 공유물분할에 의한 소유권이전등기를 하여야 합니다. 또한 위 대지권변경등기(대지권의 말소)를 신청하기 위해서는 1동의 건물에 속하는 구분건물 전체에 대하여 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 법정대지의 일부가 분할에 의하여 규약상대지로 간주된 규약을 폐지하는 규약을 설정하여 첨부정보로 제공하여야 합니다.

 

 

대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에도 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위 이외의 대지에 대하여 공유물분할에 의한 소유권이전등기를 할 수 있는지에 대하여 알아보았습니다. 다음에는 조금 더 유익한 정보에 대하여 알아보도록 하겠습니다.